Новосибирск сменить регион

Как продать квартиру в новостройке

Статьи Как продать квартиру в новостройке

2014-11-10 от 10 ноября 2014 Жилая недвижимость

Деньги, вложенные в строительство, имеют неплохой процент прибыли, но для того, чтобы получить эту прибыль и вернуть наличность, необходимо новостройку продать. Рассмотрим, какие подводные камни здесь могут быть.

Когда продавать?

Очень условно, можно говорить о том, что значимые изменения в стоимости квадратного метра в строящемся доме происходят несколько раз:

1.При переходе из стадии котлована к активному строительству или, по сути, из стадии начала продаж по предварительным договорам к продажам с возможностью ипотеки при аккредитации крупным банком.

2.На этапе завершения строительства – когда коробка возведена и вот-вот начнутся отделочные работы

3.После сдачи дома в эксплуатацию, в идеале – когда застройщик уже продал все квартиры.

Как получить согласие застройщика?

В договоре долевого участия обычно прописано, каким образом застройщик контролирует процесс переуступки прав. Как правило, строительные компании разрешают ее проводить только при наличии своего письменного согласия. Нередко застройщик взимает плату за переоформление документов при переуступке:это может быть как фиксированная стоимость, так и процент от стоимости объекта.Кроме того, бывают ситуации, когда застройщик накладывает некий мораторий на переуступку, по которому в течение некоторого срока переуступка невозможна.

Логика этих действий в том, что застройщик сам заинтересован до сдачи дома продать нереализованные квартиры, и ему не нужна дополнительная конкуренция со стороны инвесторов.

После сдачи дома цена квартиры становится максимальной – даже по сравнению с завершающим этапом строительства увеличение происходит на 5-15%. Но обратите внимание, что после сдачи дома квартиру уже нельзя продавать по переуступке прав требования, но и по договору купли –продажи можно продать только после регистрации прав в Росреестре.И этот период вполне может растянуться на 3-4 месяца.

Как определить цену продажи?

Тем не менее, предположим, что Вы все решили продать (уступить) свое право требования на этапе строительства объекта. Самый простой шаг для определения цены – обратиться к застройщику с вопросом есть ли такие квартиры, как у вас и какова их стоимость. Причем тут не стоит всецело доверять рекламным проспектам – лучше позвонить или прийти в офис. Ведь вполне возможно, что, например, самых недорогих или востребованных квартир (как у вас!) о которых написано в рекламе уже нет в продаже, тогда вам гораздо проще будет ее реализовать в кратчайшие сроки. В остальном, стоимость определяется точно также как и по вторичке – по специализированным журналам и сайтам по недвижимости. Если застройщик не успел продать свои такие же квартиры, то придется снизить цену хотя бы на 5% - ведь для покупателя проще купить непосредственно у застройщика.

Нужно учитывать, что на цену будет влиять,как идет строительство по соседству с вашим домом: развитие перспективного благоустроенного жилого комплекса стоимость повышает. А вот появление рядом экономичных сданных«муравейников» с дешевыми квартирами, напротив, понижает шанс роста стоимости жилья.

Если новостройка куплена в ипотеку

Конечно, этот момент несколько усложняет ситуацию, но, тем не менее¸ продажа вполне реальна. Перед тем как продавать свою новостройку посмотрите в договоре или поинтересуйтесь у банка сроками моратория на погашение долга – нередко при выдаче кредита определяется период, в течение которого досрочное гашение невозможно или сопряжено с дополнительными затратами. Обычно банк требует письмо от застройщика, что тот не возражает против переуступки прав требования. Кроме того, банк может потребовать комиссионные за снятие обременения (процент или фиксированную сумму порядка 10-15 тыс. руб.). Приготовьтесь, что на рассмотрение заявки в банке может потребоваться от 2 дней до недели. Вполне реально и переуступить квартиру с невыплаченной ипотекой такому же приобретателю, рассчитывающему на кредитные средства. Наиболее безболезненно такая операция пройдет, если ваш покупатель берет кредит в том же банке, но возможно провести сделку при разных банках.

Стоит еще заметить, что банки кредитуют договоры по переуступке только в рамках договоров по ФЗ-214. Выдача кредитов на приобретение жилья по переуступке по предварительному договору или ЖСК мало распространена и сразу будет идти по более высокой процентной ставке (например, ВТБ24 –программа « Свобода выбора»).

Налоги и льготы по строящемуся жилью

Если Вы еще не воспользовались льготой по возврату подоходного налога, то вполне возможно получить ее при покупке, в том числе, и строящегося жилья. Возврат подоходного налога осуществляется на сумму приобретения до 2 млн. руб, в размере 13% от стоимости приобретения и в соответствии с уже уплаченным от вашего текущего дохода за истекший налоговый период НДФЛ. Более того, в базовую часть для возврата налога можно включить расходы, связанные с приобретением отделочных материалов и ремонтом квартиры.Но - очень важно! – что льготу вы сможете получить только после получения акта приема передачи, то есть после сдачи дома.

Пока договор не регистрировался по ФЗ 214, то, как правило, ни покупка, ни продажа нигде не фиксировалась, а значит и оставалась на совести инвестора.

Если вы решили продать (переуступить) право собственности, то по закону на полученный доход (стоимость продажи – расходы на покупку), вы обязаны уплатить налог на доходы в 13%. Часто инвесторы уходят от этого налога, указывая в документах на продажу объекта ту же самую стоимость, что и при покупке, а разницу, оформляя распиской.

При копировании материала активная ссылка на spran.ru обязательна

новостройку продать
Справочник по недвижимости - это крупный информационный ресурс, располагающий полной информационной картиной рынка недвижимости в городе Новосибирск.
В базе данных сайта собраны более 57 000 объявлений о и другой недвижимости. Сайт поможет быстро и недорого купить или снять любую недвижимость в Новосибирске.
Оперативная информация о вариантах недвижимости из первых рук будет полезна как профессиональным риэлторам, так и тем, кто хочет без посредников купить или сдать недвижимость
Вверх