Новосибирск сменить регион

Новые правила долевого строительства

Статьи Новые правила долевого строительства

2016-03-31 от 13 января 2014 Жилая недвижимость

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки, принятые Федеральным законом № 294 от 30.12.2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», связанные с применением новых правил к регистрации договоров долевого участия. Приняты они были еще год назад, но требовалось время, чтобы их протестировать, а застройщикам подготовится к новым условиям.

Что изменилось?

Новые поправки в первую очередь направлены на создание дополнительных гарантий в защите прав участников долевого строительства и призванные снизить риски участников.

До этого года в качестве способа обеспечения обязательства по договору Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривал только залог (земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости) и поручительство банка (на добровольной основе). Теперь же вводятся дополнительные способы обеспечения обязательства в случае, если застройщик не может выполнять свои обязательства перед дольщиками.

Согласно поправкам, застройщик, дополнительно к залогу, должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов:

- поручительство банка (с соблюдением условий, установленных новым законом – подробности далее);
- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (требования по страхованию также устанавливается законодательно).

Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания сможет только при наличии договора страхования гражданской ответственности или заручившись поручительством банка.

- Следует отметить, что не каждый банк может выступать поручителем по договору. Согласно ч.1 ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к банку предъявляются ряд требований. Среди них наличие лицензии, выданная Центробанком, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн рублей и другие. Предъявляя дополнительные требования как к банкам, так и к страховым компаниям и ОВЗ, законодатель стремится обеспечить гарантии дольщикам и сделать надежным современный рынок строительства жилья, - комментирует юрист Анастасия Бенза.

Кто платит?

Эти меры, с одной стороны, помогут выявить наиболее надежных и сильных застройщиков, с другой стороны, могут повлиять на стоимость жилья, поскольку процент страховой компании в конечном итоге будет выплачивать конечный потребитель – дольщик.

- Безусловно, все затраты по страховке, если таковые будут, лягут на плечи дольщиков, и никак иначе. Строительная компания – это в первую очередь частный бизнес, цель которого – получение прибыли, так что компенсация затрат на страхование за счет клиентов – это вполне ожидаемое решение, - считает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.

Снизятся ли риски?

По словам председателя правления Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Новосибирска Александра Бакаева, новые поправки в законодательство в таком виде не внесут существенных изменений в решение проблемы обманутых дольщиков.

- Сама по себе идея страхования является абсолютно правильной, в мире эта практика успешно применялась неоднократно, а некоторые страны в подобных ситуациях и вовсе вытянула из кризиса. Но по вступившему в силу закону так система работать не будет. Да, страхование – дело хорошее, но на это пойдут только крупные страховые компании, которые поднимут процент, что приведет к удорожанию жилья. Что касается банков, понятно, что гарантия известного и большого банка имеет смысл, но много ли значит гарантия банка «второй сотни» с учетом того, что в последнее время немало их лопнуло. Крупные застройщики и банки продолжат сотрудничать, но что делать компаниям поменьше или тем, которые неизвестны еще на рынке? Страховые компании не захотят с ними работать, а банки всегда идут крайне неохотно на то же проектное финансирование, поскольку это высокий риск без высокой выгоды, - говорит эксперт.

С 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать гражданскую ответственность за неисполнение обязательств по ДДУ согласно ФЗ-214 посредством вступления в Общество взаимного страхования (ОВС), либо страхования в коммерческой организации. Но возникает проблема.

- Маленькие компании вступят в саморегулирующиеся общества взаимного страхования, объединятся в артели и застрахуют риски с помощью уставного капитала: если одна из них «пойдет ко дну», то другие смогут ее «вытянуть». Однако это огромное поле для махинаций, ведь каждому в голову может прийти мысль: а почему бы мне не «пустить пузыри» первому, забрать деньги и не понести ответственности? Таким образом, все эти собранные средства «сгорят» на первом же страховом случае. На мой взгляд, новый закон должен быть построен на железных гарантиях на уровне государства и такой же железной ответственности застройщика. Полная прозрачность финансовых операций строительной компании, резкое ужесточение ответственности застройщика и только после этого – поручительство государства! Вот ключевые условия, которые могут решить проблему, – отмечает Александр Бакаев.

Похожего мнения придерживается и Григорий Якобсон.

- Не исключено, что организации, которые сейчас работают по ФЗ №214, могут просто перейти на форму ЖСК и таким образом избежать обязательств по страхованию. Учитывая, что в этом случае застройщики смогут предложить более лояльные цены, то спрос на их варианты будет выше. Есть вероятность, что будут придуманы и другие способы обойти обязательство по страхованию. В любом случае, пока окончательно не ясны детали, а закон кажется достаточно «сырым», остается только строить туманные предположения, чем это может обернуться для конечного потребителя.

При копировании материала активная ссылка на spran.ru обязательна

законодательство долевое строительство жилая недвжимость
Справочник по недвижимости - это крупный информационный ресурс, располагающий полной информационной картиной рынка недвижимости в городе Новосибирск.
В базе данных сайта собраны более 57 000 объявлений о и другой недвижимости. Сайт поможет быстро и недорого купить или снять любую недвижимость в Новосибирске.
Оперативная информация о вариантах недвижимости из первых рук будет полезна как профессиональным риэлторам, так и тем, кто хочет без посредников купить или сдать недвижимость
Вверх