Новосибирск сменить регион

Юридическая чистота квартиры

Полезные советы Юридическая чистота квартиры

2016-04-01 от 01 апреля 2016

Проверка юридической чистоты квартиры – это, пожалуй, самый ответственный этап при подготовке к покупке квартиры.
Ведь халатное отношение в этом моменте может поставить под угрозу ваше спокойствие, деньги и само право обладания новой квартирой.
Попробуем проанализировать, какие вопросы необходимо для себя уточнить, и какие доказательства чистоты квартиры стоит собрать.

Кто продает квартиру?

Начинать проверку нужно с самого простого момента - а является ли человек, продающий вам квартиры, ее собственником или имеет ли он правомочия на продажу квартиры.

Чтобы убедиться в этом нужно как минимум: свидетельство о праве собственности, свежая справка из реестра прав и документ, удостоверяющий личность.

В свидетельстве внимательно читаем, кто является владельцем того объекта, который вы намерены купить. Если владельцев несколько, то перед сделкой нужно увидеть всех и убедиться, что они все действительно готовы к продаже. Обратите внимание, что до 31.01.1998 право на недвижимость могло быть подтверждено Договором приватизации, Свидетельством о наследстве, договором купли - продажи, ренты и т.п. К таким документам нужно отнестись внимательнее.

Выписку из реестра прав (ЕГРП) можно получить, заказав ее как непосредственно в Росреестре, так и воспользовавшись их онлайн сервисом. Выписка из реестра прав подтвердит, кто является собственником данного объекта.

Паспорт нужен для того, чтобы убедится, что тот, кому вы будете платить деньги на самом деле собственник, указанный в документах. Сверяйте ФИО и фотографию с человеком, стоящим перед вами. Кроме того, обратите внимание, чтобы документ был действителен (в возрасте 20 и 45 лет паспорт подлежит обмену) – недействительность документа может повлечь проволочки в регистрации.

Доказательства: свидетельство о праве собственности (другой документ, свидетельствующий о праве собственности), выписка из единого реестра прав, паспорт.

Доверенность на продажу недвижимости требует особого внимания.

Обратитесь с запросом к нотариусу, который выдавал доверенность, чтобы удостовериться в ее подлинности и действительности.

Второй момент – это убедиться в намерениях собственника и том, что он жив и вменяем. Если владелец нездоров – сходите к нему в больницу, если проживает за пределами вашего города, то составьте разговор по скайпу, попросив показать паспорт, убедившись, что вы беседуете с владельцем, и он действительно продает недвижимость. Если нет возможности увидеть собственника хотя бы по скайпу, то лучше отказаться от такой сделки.

Доказательства: справка от нотариуса, общение (личное или по скайпу) с собственником.

Нет ли обременений?

К обременениям относятся наложенный на квартиру арест, запрет на продажу, или ипотека. Все обременения отражаются в справке из ЕГРП. Таким образом, имея ее на руках, Вы сможете быть уверены в том, квартира не находится в ипотеке, не имеет наложенного ареста, например, за задолженности по коммуналке или алиментные неплатежи и т.п.

Доказательство: выписка из ЕГРП.

Не претендует ли на квартиру бывший супруг?

Если недвижимость была куплена в браке, то она находится в общей совместной собственности, даже, если в документе на собственность фигурирует только один из супругов. Это правило не относится к недвижимости, полученной безвозмездно (приватизация, дарение, наследование) – в таком случае владельцем может быть кто-то один. Таким образом, вам нужно узнать находился ли владелец квартиры на дату покупки в зарегистрированном браке. Найти ответ на такой вопрос, в реальности не так просто: штамп в паспорте, свидетельство о браке и разводе, если они есть. В случае, когда человек хочет скрыть сведения о браке, то официально узнать об этом невозможно – ЗАГСы не выдают подобные справки.

Доказательства: свидетельство о браке, рассказы соседей

Нет ли ущемления права ребенка - собственника?

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, то согласно Закону он должен получить другую недвижимость (долю), причем такую, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились. Оценивать этот момент - обязанность отделов опеки, вам же нужно знать, что разрешение действительно выдано органами опеки, а не является подделкой, а для ребенка на самом деле приобретается другое жилье.

Доказательство: справка от отдела опеки и попечительства.

Не является ли продавец недееспособным (алкоголики, наркоманы, психически больные, имеющие старческую деменцию и т.п.)?

Тема эта весьма щекотливая. И к тому же, если вы потребуете справку от продавца, то можете в ответ получить обвинение в нарушении свободы. Хотя, надо сказать, банки, выдающие кредит под ипотеку считают за правило наличие подобного удостоверения. Поэтому, чтобы не рисковать, а особенно, если у вас есть хоть небольшие сомнения, что владелец квартиры имеет подобные ограничения, или может быть признан таковым по старости, то попросите его взять медицинскую справку. Конечно, доля таких случаев невелика, но угроза остаться без денег и квартиры существует. Поэтому отбросьте деликатность – и требуйте врачебное подтверждение.

Доказательство: выписка из диспансера, что владелец не состоит на учете, медицинская справка из поликлиники.

Нет ли нарушений при приватизации?

В случае, когда недвижимость была получена по договору приватизации, нужно обратить внимание, не было ли прописанных малолетних при передаче в частную собственность, которых не включили бы в список собственников. Пусть даже при самой приватизации ребенок был выписан из жилья, а затем недвижимость приватизирована без него, то договор приватизации можно оспорить. Выросшие дети могут заявить о нарушении своих прав, и через суд доказать незаконность.

Доказательство: выписка из домовой книги, свидетельства о рождении детей.

Нет произведена ли в квартире неузаконенная перепланировка?

Наличие неузаконенной перепланировки – это не столь опасно, как то, о чем шла речь в предыдущих пунктах, но невнимание к ней может обернуться лишними хлопотами. Чтобы избежать проблем, покупая квартиру, стоит сверить, насколько реальная планировка соответствует кадастровому плану. Все произведенные изменения и реконструкции должны подтверждаться документами: актом приемки и решением органа местного самоуправления или суда. Наличие в квартире несогласованных изменений грозит риском получения штрафа, необходимости тратить время и деньги на согласование, а в наиболее запутанном случае – обязанностью возвращать все к изначальному виду.

Доказательства: кадастровый план, документы, утверждающие перепланировку.

Нет имеется ли лишних «прописанных» жильцов?

Моменту продажи из квартиры все должны быть выписаны, и подтверждается это справкой из домовой книги. Но такой запрос может сделать только сам владелец, и, чтобы избежать сюрпризов, лучше составить ему компанию при обращении в ЖЭУ и лично удостовериться, что все с регистрации сняты, нет временно отсутствующих (на военной службе, в долгосрочной командировке, на учебу или в местах заключения). Сейчас при переходе права собственности снять человека с регистрации несложно, но, если он не дает согласия, то делать это придется в судебном порядке, а это лишняя головная боль. К тому же существует целая категория жильцов, выписать которых нельзя по закону.

Доказательство: выписка из домовой книги.

Не станет ли собственник жилья банкротом?

Это достаточно новый вопрос, который появился с введением закона о банкротстве физ. лиц. Согласно закону, если некое лицо признано банкротом, то сделки, совершенные за год до подачи заявления о признании банкротства, а в ряде случаев и в течение трех лет до того, могут быть признаны ничтожными. Поводом для такого решения может быть заниженная цена или направление денег не на погашение долга перед кредитором, а на какие-то иные цели. Предусмотреть, не станет ли ваш продавец через три года банкротом, вы, конечно, вряд ли сможете, так что единственный способ подстраховаться- это узнать, нет ли у него значительных долгов. Это можно сделать через обращение в Службу судебных приставов или Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Такие сведения, кстати, можно, получить даже в онлайн-режиме. Кроме того, нужно избегать сделок по заведомо низкой цене.

Доказательство: справка от Службы судебных приставов об отсутствии долгов.

К сожалению, непрозрачность информации по недвижимости заставляет фактически производить собственное расследование. Причем в него войдут не только запросы в госструктуры - задушевные беседы с соседскими всезнающими бабушками и шоколадка для паспортистки могут дать вам недостающую информацию о вашей будущей квартире. Обратите внимание, что в форс- мажорной ситуации проведенная проверка с собранными справками значительно повышает ваши шансы быть признанным добросовестным приобретателем.

Абсолютной гарантии юридической чистоты квартиры вам не даст никто – ни юрист, ни риэлтер, ни регистратор, но тщательная проверка позволит максимально снизить риски.

При копировании материала активная ссылка на spran.ru обязательна

Справочник по недвижимости - это крупный информационный ресурс, располагающий полной информационной картиной рынка недвижимости в городе Новосибирск.
В базе данных сайта собраны более 57 000 объявлений о и другой недвижимости. Сайт поможет быстро и недорого купить или снять любую недвижимость в Новосибирске.
Оперативная информация о вариантах недвижимости из первых рук будет полезна как профессиональным риэлторам, так и тем, кто хочет без посредников купить или сдать недвижимость
Вверх